Thứ Ba, 25/06/2024, 10:19
27.3 C
Ho Chi Minh City

Công chứng tài sản: để không may nhờ rủi chịu

Kinh tế Sài Gòn Online

Kinh tế Sài Gòn Online

Công chứng tài sản: để không may nhờ rủi chịu

PGS.TS. Nguyễn Ngọc Điện

Công chứng tài sản: để không may nhờ rủi chịu
Ô tô là loại tài sản được thường xuyên giao dịch, chuyển nhượng và cần được công chứng để tránh việc mua phải loại tài sản đang bị kê biên, thế chấp. Ảnh: QUỐC HÙNG

(TBKTSG) – Luật công chứng hiện hành đòi hỏi công chứng viên phải giúp người dân giao dịch an toàn và nếu tắc trách hoặc bất cẩn, gây thiệt hại cho họ, thì phải chịu trách nhiệm vật chất. Nhưng đòi hỏi của luật là một chuyện…

Các vụ lừa lọc, như một tài sản được một người bán cho nhiều người khác nhau, tài sản được chuyển nhượng trong lúc đang chịu lệnh kê biên, người giao dịch giả mạo tên tuổi, tư cách… xảy ra ngày càng nhiều. Người dân lại rất khó đòi công chứng viên hoặc tổ chức công chứng bồi thường, dù hiện nay, các công chứng viên đều đã được mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp.

Làm sao ngăn chặn rủi ro bị lừa đảo, gian lận?

Một trong những kẽ hở của quy trình công chứng là công chứng viên chỉ dựa vào giấy tờ do các bên xuất trình để thẩm định lai lịch, quyền năng của người đi giao dịch. Một khi giấy tờ bị làm giả, công chứng viên dễ bị lừa.

Để hỗ trợ công chứng viên trong việc đối phó với những mưu mô, phù phép của kẻ xấu, các hội công chứng tổ chức các lớp bồi dưỡng nghiệp vụ để huấn luyện công chứng viên về kỹ năng nhận dạng người giao dịch, kỹ năng thẩm định nhằm phát hiện giấy tờ giả. Tuy nhiên, ai cũng thấy, cũng hiểu đây chỉ là đối sách thụ động. Công chứng viên có khả năng nhận ra giấy tờ giả, thì kẻ xấu cũng có khả năng thay đổi, hoàn thiện công nghệ chế tạo để đồ giả ngày càng tinh vi hơn.

Nắm thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản cũng là đề tài của những cuộc tranh luận gay gắt về trách nhiệm của công chứng viên. Luật hiện hành không quy định buộc công chứng viên phải xác minh, làm rõ bức tranh pháp lý về tài sản giao dịch bằng cách tiếp cận các nguồn thông tin đáng tin cậy về tài sản ngay từ gốc. Chẳng hạn, đối với nhà, đất, cần liên hệ với văn phòng đăng ký thuộc cơ quan tài nguyên và môi trường; đối với ô tô, xe máy, phải đến cơ quan cảnh sát giao thông… Chỉ đọc thông tin về tài sản được ghi nhận trên các giấy tờ do khách hàng xuất trình, nếu thấy không có vấn đề gì lạ, công chứng viên sẽ chứng nhận giao dịch. Với cách làm đó, hoàn toàn có khả năng tài sản đang bị kê biên, bị thế chấp bảo đảm nợ vay vẫn được chuyển nhượng.

Ở Pháp, trong trường hợp giao dịch có đối tượng là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, như nhà, đất, thì giấy tờ do khách hàng xuất trình chỉ để tham khảo, được coi là dấu hiệu ban đầu để nhận dạng tài sản. Công chứng viên có trách nhiệm và có quyền liên hệ với cơ quan đăng ký tài sản để thu thập thông tin sơ cấp và hoàn chỉnh về tình trạng pháp lý của tài sản cũng như về lai lịch của những người có quyền lợi được đăng ký.

Thực tiễn công chứng trong thời gian qua lại cho thấy có quá nhiều kẽ hở trong hệ thống đang vận hành khiến người dân đi công chứng thường xuyên ở trong tình trạng may nhờ rủi chịu.

Luật của Pháp quy định rằng những ràng buộc trực tiếp đối với bất động sản như biện pháp thế chấp, kê biên, địa dịch về lối đi qua hay thoát nước sinh hoạt dành cho người láng giềng, hạn chế quyền xây dựng, tầm nhìn… đều phải được đăng ký vào sổ địa bạ. Phiếu trích lục thông tin do cơ quan quản lý địa bạ cấp trở thành phiếu lý lịch đầy đủ của bất động sản giao dịch. Cơ quan đăng ký cung cấp thông tin cho công chứng viên theo cách người ta cung ứng dịch vụ, nghĩa là phải phục vụ tận tình và được phép thu phí. Trong trường hợp phát hiện sự trùng lặp về đối tượng giao dịch, thì cơ quan quản lý sẽ cảnh báo cho công chứng viên đến sau biết về vụ giao dịch đang được xúc tiến bởi một công chứng viên khác. Nhờ đó, việc đem một tài sản chuyển nhượng nhiều lần tại nhiều văn phòng công chứng khác nhau có thể được ngăn chặn kịp thời.

Nếu muốn xã hội hóa thành công

Xã hội hóa dịch vụ công chứng là chủ trương đúng, phù hợp với xu thế hội nhập. Giống như các đồng nghiệp Pháp, tự kết nhóm để thành lập các công ty dân sự, các công chứng viên Việt Nam xây dựng các văn phòng công chứng hợp danh.

Với quy định “phòng công chứng chỉ được thành lập mới tại những địa bàn chưa có điều kiện phát triển văn phòng công chứng” (Luật Công chứng điều 18), người làm luật thể hiện quyết tâm, cam kết tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của công chứng tư nhân. Quy định đó cũng đồng thời khẳng định trách nhiệm của Nhà nước trong việc bảo đảm cho người dân ở mọi vùng, miền, khu vực có điều kiện thụ hưởng dịch vụ công chứng.

Tuy nhiên, việc xử lý tình trạng cùng tồn tại phòng công chứng (tổ chức công) và văn phòng công chứng (tổ chức tư nhân) trên cùng một địa bàn lại chưa được giải quyết dứt khoát. Luật Công chứng chỉ nói nếu thấy không cần thiết duy trì phòng công chứng, thì sở tư pháp lập đề án chuyển đổi phòng công chứng thành văn phòng công chứng, trình UBND tỉnh quyết định (điều 19). Điều đó có nghĩa là vẫn có thể để các phòng công chứng tiếp tục hoạt động ở những nơi có văn phòng công chứng, nguy cơ cạnh tranh không bình đẳng giữa tổ chức công và tổ chức tư là khó tránh.

Công chứng được cho là một nghề có tính rủi ro cao: công chứng sai, công chứng viên có thể bị quy trách nhiệm và phải bồi thường thiệt hại, có khi rất nặng nề. Bởi vậy, cần xây dựng hội nghề nghiệp mạnh để tổ chức việc sàng lọc, giám sát, cũng như việc đào tạo, tương trợ giữa các công chứng viên. Luật hiện hành có ghi nhận sự tồn tại và vai trò của hội nghề nghiệp công chứng. Tuy nhiên, sau khi nói chung chung, luật lại giao cho Chính phủ quy định chi tiết. Đáng lý ra, luật nên thừa nhận cho hội các quyền hạn rộng rãi trong việc xây dựng chế độ tự quản đối với nghề nghiệp.

Theo kinh nghiệm của Pháp, nhiệm vụ số 1 của hội nghề nghiệp là bảo đảm cho công chứng viên có được năng lực chuyên môn, phong độ, phẩm chất cần thiết cho công việc. Hội có hội đồng huấn luyện lo chuyện đào tạo, bồi dưỡng kiến thức, kỹ năng nghiệp vụ thông qua các trường, trung tâm do hội lập ra theo mô hình nghề dạy nghề; có hội đồng kỷ luật để xử lý các vụ sai phạm, các khiếu nại, cả các tranh chấp trong hoạt động nghề nghiệp giữa các công chứng viên. Hội cũng đứng ra bảo vệ quyền lợi chính đáng của công chứng viên trong mối quan hệ với các chủ thể khác, bao gồm cả với cơ quan hành chính, tòa án.

Đặc biệt, hội cần giữ vai trò nhất định trong việc bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp của công chứng viên. Luật hiện hành có nói về trách nhiệm của cơ quan công chứng trong việc mua bảo hiểm cho công chứng viên, nhưng không nhắc gì đến hội.

Ở Pháp, công ty bảo hiểm không bán bảo hiểm cho từng cá nhân công chứng viên hoặc từng công ty công chứng, mà bán cho cả hội công chứng. Hội đứng ra thu phí của hội viên và nộp cho hãng bảo hiểm. Khi “tai nạn nghề nghiệp” xảy ra cho một công chứng viên nào đó, thì hãng bảo hiểm bồi thường cho người bị thiệt hại. Do tai nạn được coi là của hội và phí bảo hiểm mà hội nộp cho công ty bảo hiểm là phí gộp của tập thể hội viên, nghĩa là rất lớn, mà mức tiền bền bù cũng lớn, thường tương xứng với giá trị của thiệt hại. Về phần mình, các công chứng viên nộp phí bảo hiểm cho hội tùy theo thâm niên: công chứng viên trẻ, non kinh nghiệm, ít tiền, thì nộp phí thấp; công chứng viên lão luyện, giàu kinh nghiệm, có nhiều tiền, thì nộp phí cao. Quy định nộp phí như thế được coi là cách tiếp sức gánh vác rủi ro của thế hệ đi trước đối với thế hệ đi sau trong nghề công chứng, góp phần xây dựng tình đoàn kết nghề nghiệp.

LEAVE A REPLY

Please enter your comment!
Please enter your name here

Tin liên quan

Có thể bạn quan tâm

Tin mới